營改增新政:小微企業受益二手房稅負下降

發布時間:2016-06-06 16:56  來源:營改增新政
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營改增新政:小微企業受益二手房稅負下降
國家全面推開營改增后,中小企業老板們以及房屋買賣、租賃的業主、房東們是最關注新政變化的群體之一。昨日,廣東省國稅局、地稅局有關負責人做客南方都市報解讀新政帶來的變化。小規模納稅人,營改增后你將直接受益。如果你買賣二手房產、出租房屋,你的稅負非但沒漲,還略有下降了。
 
  小規模納稅人適用3%、5%征收率
  在增值稅中,將增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。對于營改增試點納稅人來說,增值稅年應稅銷售額超過500萬元為一般納稅人,未超過則為小規模納稅人。兩者除了在稅率和發票使用上存在差異之外,最大不同點體現在計稅方式上:一般納稅人用一般計稅方法,按“抵扣制”計算稅金,即按銷項減進項后的余額交稅。小規模納稅人用簡易計稅方法,按銷售收入除以(1+征收率)后的金額再乘以征收率計算應交稅金。
  廣東稅務部門有關負責人介紹,營改增后,由于增值稅是價外稅,小規模納稅人在計稅的時候要將含稅收入換算成不含稅收入,再乘以征收率,由于存在這個剔除稅額的過程,所以即使稅率不變,小規模納稅人的實際稅負也會下降。
  舉個例子,老張開了一家建筑公司,公司有一個造價200萬元的建筑工程,在2016年1月開工,在4月30日前,取得了建筑服務收入200萬元,按200×3%=6萬元,繳納營業稅6萬元。5月1日營改增試點后,公司屬于小規模納稅人的類別,又取得了的200萬元的收入,折算為不含稅收入則為200÷(1+3%)=194.17萬元,再用194.17乘以征收率3%,只需繳納增值稅5.82萬元,稅收負擔將有所下降。
 
  二手房產買賣:稅負降低了
  今年5月起,房地產業納入營業稅改征增值稅試點范圍。個人銷售二手住房征收增值稅后,也有街坊提出了疑問,稅負比以前征收營業稅時是上升了,還是下降了呢?
營改增新政
  廣東稅務部門解釋,營業稅下,個人銷售二手房需繳納5%的營業稅,符合規定條件的,可免征營業稅。營改增后,增值稅延續了原營業稅優惠政策,二手房交易增值稅稅負較原營業稅稅負沒有增加,略有下降。
  例如,市民張先生將其購買不足2年的住房以100萬元對外銷售,其應納增值稅:100÷(1+5%)×5%=4.76萬元,原應納營業稅100×5%=5萬元。因此,營改增后,個人銷售二手住房應納增值稅較原營業稅減少了2400元,稅負下降。
 
  出租房產:稅負也降低了
  不但是業主買賣房產稅負降低,就是當房東,現在也劃算多了。其他個人出租不動產征收增值稅后,稅負比以前征收營業稅時是上升了,還是下降了呢?
  廣東稅務部門有關負責人介紹,營業稅下,其他個人出租不動產需繳納5%的營業稅。優惠政策包括:月租金收入未超過3萬元的,可免征營業稅;其他個人出租住房,減按1.5%征收率征收營業稅。營改增后,增值稅延續了原營業稅優惠政策,其他個人出租不動產增值稅稅負較原營業稅稅負沒有增加,略有下降。
  例如:某人出租住房,每月取得租金收入10萬元,其每月應納增值稅:10÷(1+5%)×1.5%=0.143萬元,原月應納營業稅10×1.5%=0.15萬元。因此,營改增后,其他個人出租不動產應納增值稅較原營業稅減少70元,稅負下降。
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